资本看中北上广的床,千亿市场为何没有巨头垄断?

时间:2019-08-16 来源:www.a9ie1to912144.com

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35岁的高洁在北京工作了十五年,改变了十几个住宅。去年,他搬进了东四环的蓝领公寓。

“目前的住所是由公司安排的宿舍。一个房间有8张床,还有24小时的热水。“

高洁是一家保安公司的雇员,该公司在东二环朝阳门的办公大楼担任保安人员。他告诉投资网络 - Proptech Institute,该公司在三层楼租用了十多间宿舍,安排了高洁的100多名工人共同生活,八名工人住在一个房间,可以和熟悉的人住在一起。让他更放心。

从临沂到北京,没有学术背景的高洁只能在劳动密集型服务业,餐馆服务员,搬家工人,酒店清洁,家务,推销员,快递员等方面工作,并且他已经完成了所有这些工作。

高洁说:“对于我们这些在家外工作的人来说,吃饭很容易解决,旅行很方便。最难的部分就是住宿。过去几年我生活在恶劣的环境中。”

高洁的情况并非如此。在拥有2100万人口的北京,超过800万移民正在迁移和互动。进入城市后,你在哪里定居?成为所有North drifters的必备品。

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蓝领公寓1000亿市场:海迪劳员工的住宿需要

虽然农民工刚刚需要住宿,但很长一段时间,蓝领群体的住宿都是通过非正式团体租赁来满足的。直到最近,随着长期出租公寓的兴起,为劳动密集型行业的员工设计的蓝领公寓已成为市场追求的高质量目标。

在长期出租公寓继续雷鸣的那一刻,蓝领公寓被投资界视为一个新的蓝海市场,其稳定和更高的回报率。

据中央电视台财务报告显示,2018年该行业融资额已超过100亿元,是2017年的两倍,蓝领公寓市场增长迅速。

那么,Blue Collar Apartments的业务有多大?

据保守估计,一线城市在广州,广州和深圳四个城市拥有1500万农民工。农民工市场超过1000亿元,这一数据不被认为是蓝领社区对住宿需求的其他需求。

虽然这个市场在外界的眼中仍然是一片蔚蓝的海洋,但在新起点蓝领公寓的创始人兼首席执行官孙文利看来,蓝领公寓是一个需要耐心的传统产业。

类似于高洁的员工集中住宿安排,新起点的重要客户是海底捞,海都劳在北京拥有50多家海底捞火锅店。

“新起点的最早客户是在海底捞的一家商店,租用了180张床。”孙文利说。

在过去,海底捞通过在社区租用十几套三居室和两个大厅来解决员工的生活需求,然后雇佣四分之三的阿姨来管理。今天,蓝领公寓是这种零碎,非专业住宅服务的替代品。

如果床的单价相对较高,为什么海底捞愿意选择蓝领公寓,比如新的起点呢?

孙文利告诉投资网络 - Proptech Institute,虽然床的单价在短期内很高,但搬到蓝领公寓后,公司只需要招一个登机姨妈,再加上由集中提供的集中管理服务。蓝领公寓服务提供商。成本实际上更低。

“公司越正规,选择蓝领公寓就越安全,总体成本就越低。”孙文利说。

不过,孙文利也承认,虽然蓝领公寓解决了市场的痛点,但未来需求量巨大,新起点的每个项目都是有利可图的,但实质上,蓝领公寓是一个慢钱商业。如果资本很容易推进,无论成本如何扩大,都可能导致频繁雷鸣般的公寓的命运。

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蓝领公寓天花板:拿楼难,垄断价格更难

今天普遍存在一种风险资本逻辑:

当商业项目能够解决市场的直接需求时,资本会迅速跟进,商业项目很快就会被复制到全国各个城市。在早期阶段,客户获得了补贴。在市场规模形成事实上的垄断之后,获得了定价权,并且预计它将通过。提高价格以赚取利润。

Blue Collar Apartment能否复制上述型号并迅速扩展?

“我认为这是不可能的。这是一个相对传统的行业,蓝领住宿有很多解决方案。如果价格特别高,公司将采用其他解决方案来解决它。“孙文利给出了他最直接的回应。

孙文利解释说,与长期出租公寓相比,蓝领公寓偏向于To B模式。虽然公寓经营者为服务从业者设计住宅产品,但公寓经营者正在与公司做生意,以便为海底劳和安全等劳动密集型公司销售公寓产品。因此,蓝领公寓难以形成绝对价格垄断的To C产品。

自2014年进入蓝领公寓赛道以来,经过五年的发展,孙文利已成为蓝领公寓领域的重要起点。 “但到目前为止,我们共有19家商店,床位数量约为张。

根据市场数据,在北京,蓝领公寓的床位租金为500-700元/月,即新起点的现有租金为1.2亿元。与可能超过1000亿元的蓝领公寓的市场规模相比,新起点的规模并不大。

为什么具有成熟起点的公司难以成长?

在这方面,孙文利告诉投资网络 - Proptech研究所,与租用私人住房的白领公寓不同,蓝领公寓大规模租用,经常租用整栋大楼。因此,很难占用建筑物,成为扩大规模的根本瓶颈。

“你需要对建筑物中的很多东西进行评估,包括他的法律风险,租金,所有者,未来发展等。如果这很容易,我们将不会有19个项目,可能是190个项目。”

除了“难以承担建筑”的痛点之外,蓝领公寓行业的规模经济并不是绝对的,有时也存在“不经济的规模”。

对于出租公寓,核心利润来自租金差额,即经营方从房东租用的价格与最后一个租金价格之间的差额。对于蓝领公寓,还需要增加装修成本以及公寓的运营和管理成本。因此,蓝领公寓的初期投资是巨大的。

孙文利指出,在蓝领公寓行业,基本没有单项目毛利润为20-30%,10个项目毛利润超过10%,100个项目可能更高。

“因为项目越多,总部的成本越高,销售费用越高等,单个项目的成本也没有下降。”

更重要的是,在承担住房成本的困难的基础上,租金价格的调整不是企业的最终决定。

“例如,在北京的外国人可以接受3000元的租金标准。如果你升到3200,他可能仍然承担。如果你升到3,500,他将住在第三环,他可能会住。到第四戒指,相当于利用时间来改变价格。如果你升到4000,他将活得更远,最后他不会留在北京。“孙文利说。

孙文利告诉投资网络--Proptech Institute,这对所有长期租赁公寓来说都是一样的,无论是To C的个人公寓,还是To B的蓝领公寓,价格调整都必须是一个度。

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并购、IPO、转型,蓝领公寓出路在哪?

面对现有的“蓝领公寓是一片蓝海”,曾在服务行业工作多年的孙文利一直强调,蓝领公寓实际上是一个传统产业。

那么,这个“传统产业”的出路在哪里?

在政策方面,近年来颁布了蓝领公寓,鼓励市场力量为蓝领工人开发出租房。因此,孙文利也直言不讳地说,蓝领公寓具有良好的社会和民生利益,这是社会的一个痛点。

居住在东四环公寓一年的高洁说,蓝领公寓让他感到舒服。 “最重要的是要安全可靠。公寓里没有私人插座。大功率电器也很有限。还有定期防火。检查一下,这是我以前用自己租来租的东西。 “

对于劳动密集型服务公司而言,蓝领公寓的价格似乎比过去租房的价格略高,但蓝领公寓在消防安全,服务运营和物流管理方面提供更专业的服务。企业降低了招聘人员的流动率,这更有利于公司专注于改善自身业务。

凭借令人安心的生活环境,高洁还告诉投资网络 - Proptech Institute,这是他愿意留在目前正在工作的保安公司的一个重要原因。

蓝领公寓得到了市场的认可,在资金的帮助下继续向前发展。孙文利指出,未来的蓝领公寓将继续成为市场的专业服务提供商。 “我个人认为,这个行业的未来发展可能是,它只有两个层次的出路。”

孙文利说,从供给方面看,第一层,整个蓝领公寓是资产的解决方案,成为资产管理公司的分支机构或部门。

出路是从客户的角度来看,蓝领公寓相当于蓝领服务公司的蓝领服务,这家蓝领服务公司可以为蓝领提供全面的解决方案,也可以支付工资,可以做财务,并且可以做招聘可以解决它。

但无论朝哪个方向发展,孙文利都说,核心任务是做自己的事。 “只要您的业务发展相对稳定,就会有相对较好的利润,其余的则留给市场。”

对于传统蓝领公寓的商业模式,孙文利直言不讳地说资本投资需要耐心,而且投资一两年基本上不可能获利。

另外,对于市场竞争,蓝领公寓的主体可以合作,如新的起点,魔方公寓“9号楼”等,可以直接相互合作,或者一些大型行业的帮助整合蓝领公寓主体。打包在一起上市。

“但所有的前提都是基于这样一个事实:我们可以先生活,生活得很好,没有其他方法可以强迫其他事情。”孙文利说。

(应被告人的要求,文忠高杰是化名)